去年下半年，我就对我的学生们，特别是“金融地产班”的学员提出警示。我说：如果你们还在继续投资房地产业务，那就要抓紧时间了，很可能这是最后的一个“大潮”周期。房地产从“招拍挂”到最后售出，一般是5年一个周期，而我预测2017年前后，房地产业将面临大面积的重组倒闭兼併潮，所谓的“黄金期”将不复存在。现在还有近一个周期的时间，不要等到“击鼓传花”的最后一棒时，砸在你们手里传不出去。

　　原本，我当时要把这一学术观点写文发表，但一些学者和朋友劝我此时发“不妥”，理由是当前经济在继续下滑，仅有房地产等几个行业在苦苦支撑（上升），占比较大，如预测它不久也要下滑调整，无疑会造成很大的“负面”影响。

　　现在，已时过一年，新一届中央领导也強调要实事求是、要讲真话。党的“双百方针”，不同的学术观点讲出来，是有利于经济发展和学术研究的（哪怕是少数派的观点），没有什么“负面”的影响。故我决意将此观点发表出来，让实践来最终检验它的对错。

　　当前主流派的观点是：由于经济持续发展，由于大规模“城镇化”建设，由于“刚需”強劲，所以，房地产还有10年以上的“黄金期”，有的权威学者甚至提出到2030年（还有17年）或2050年（还有37年）的“高速増长”或“快速发展”的房地产“黃金期”。

　　而我的预测分析，则与上述观点大不相同。我认为，房地产业的“黄金期”将不复存在。在房地产业由热转冷的暂短“过渡期”中，预先提出忠吿和警示，使企业家们预先能有个时间和空间，进行预调和转身，这实际是对房企，特别是对大量中小型民营房地产企业的一种关心和保护。

　　我提出以下“六大影响要素”供大家参考（其中第6条，是今年新加的“要素”内容）：

　　一、明年将逐步实施“房地产税”政策

　　“房地产税”，已经过几年试点，现正逐歩扩大试点范囲，之后将是逐歩实施阶段，现还差一个“技术手段”，那就是“全国房地产信息联网”。

　　“房地产信息联网”，是执行“房地产税”政策的必要手段，届时你在全国到底有几套住房，就一目了然了。同时，这也是“反腐治贪”的必要技术手段。

　　利用税收手段来调节企业的过高收益和购房的投机行为，是市场经济国家中的一种贯例手段。

　　当前，“房地产信息联网”工程，进度缓慢，已两次延误了进度，原本今年上半年要完成，现在可能要拖到今年年底或明年上半年。不是技术问题，而是一些地方政府的地方保护主义和一些“即得利益集团”的阻隔。这也说明“反腐”的复杂性和必要性，但无论如何，明年上半年前“技术手段”可以实现。

　　二、在“房地产税”实施后的2至3年后，“遗产税”将要开始逐步实施

　　“遗产税”方案的研究论证，我国已进行了10年，基本框架已明晰。

　　“遗产税”，是经济发达国家中通用的一个税种。目前，全球已有110多个国家和地区实施“遗产税”。它是指达到一定资本和财产的遗产转移和渡让时，需课税40%—60%，上缴给国家。日本“新”天皇在接受“老”天皇遗产时课税54%，“天皇”也不能幸免！

　　交纳“遗产税”，是国家为抑制贫富差距和扩大财政收入的重要手段。对于我国而言，尤为迫切。中共十四届三中全会提出了“遗产税”问题，19年后的“十八大”报吿中，又再次提出交纳“遗产税”。

　　此处，強调一点：当前各界批评我国在房价调控中，过多地使用了政府行为而不是市场行为，而且，调控的效果也甚微。那么，在实施了“房地产税”和“遗产税”(含赠与税)等经济手段后，行政调控或干预的手段，就将会逐步退出市场，而政府只担当“守亱人”的基本职能了。

　　三、中国“人口生育悬崖”抵达，毎年“刚需”減少1000万人

　　美国有个名词，叫“财政赤字悬崖”，表示的是财政赤字的陡峭度。我给中国的人口出生也起了个词，叫作“人口生育悬崖”。为什么叫“悬崖”呢？同样是它巨大的陡峭程度。

　　官方数据显示：1990年我国新出生幼儿2800万人，而到1990年出生1800万人，与5年前比，毎年減少出生人口达1000万人，是个典型的“悬崖”状。（注：目前，更下降到毎年仅出生1300万左右新生儿，每年又減少500多万！）。

　　到2012年，这个“悬崖”飘过来，1990年出生的人达到22岁。据房地产相关资料显示：中国购房的高峰人群是22岁—27岁群体，占到60%以上。现在，这个悬崖“飘”过来了，已抵达购房需求期，但到2017年，购房需求比2012年要每年減少1000万人需求，是天量骤減！

　　四、2018年之后，老年人年逝1000万人，即毎年有1000万人的“空房”腾出

　　2018—2020年左右，我国年逝人口为1000万，而老人去世都会有“老房”留下来，遗留给后代或重新进入房地产交易市场。

　　这“第三要素”和“第四要素”的迭加，又说明了什么呢？

　　说明从2018年后，新的需求増量毎年減少1000万（以后还会逐步更少，直到“计划生育”政策改变之后的22年以后，才会逐渐反弹）；而老的存量房中“空房”的住户又毎年多出1000万，这些“空房”，又将会再次进入到交易市场，増加供应。換个思路，“里外里”地计算下来，就是从2018年后一下子毎年要減少2000万人的住房需求！面对这样的“悬崖”，哪里去谈什么“刚需”！

　　五、“保障房”政策的推出，2017年后将见实效

　　“保障房”政策，很多国家都有类似先例 。它是缓解住房紧张、调控房价、解决中低收入者住房困难的好政策，可惜我们借鉴得晚了些。

　　我国“十二五”规划中设定要建3600万套“保障房”，这是“铁定”指标，完不成要摘乌纱帽。

　　“十二五”是到2015年，为什么我指2017年呢？因为2015年的指标要到2017年左右才能完成（建成）。到那时，“十二五”的3600万套，再加上2010年的600万套，一共是4200万套，再算上“棚户区”的改造房，是个什么“概念”呢？它表示，通过国家财政投入和补贴的住房，又可以解决约2亿流动或困难家庭人口的住房需求（我国目前流动人口约为2。1亿）。

　　同时，从价格理论上讲，当“保障房”数量达到交易房总量的20%以上时，就可在房地产价格市场上起到杠杆“撬动”作用，起到平抑或压低日益高涨房价的作用。

　　六、“小产权房”清理整顿方案近年推出后，将再次増加房地产交易量

　　我国“小产权房”有多少？据2010年的相关数据是“可能高达60亿平方米”；据北京2012年的数据是“约为（北京）房地产总量的10%”。而据一些学者估算，至2012年底，全国城镇存量住宅面积达220亿平米。也就是说，当前除了有220亿平米的存量住房外，还另有未进入房地产市场的至少60亿平方米（约为房地产总量27%）的存量小产权房。

　　对于“小产权房”问题，2010年国土资源部就对外宣布：治理方案已提上日程，国土部等十四部委已着手研究制定小产权房清理整治的政策方案。今年，已在部份地点试点。

　　“小产权房”问题的解決，无非是两条：一是对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；二是对其它类型的“小产权房”（2007年12月30日以前销售的已建成房屋），待全国小产权房处理政策出台后一并处理。其中一大类处理，是“补錢（税）变商品房”，进入交易流通市场。

　　这“六大要素”在2017年前后一齐显现，大家可以想象，将是一种什么样的“市场效果”？

　　这“六大要素”的到来，已是大势所趋，不可阻挡，唯一的变化是，各要素到达的“时点”可能会有前后时间推移。最“姗姗来迟”实施的，可能是“遗产税”政策，但届时只要一发布信息，它所产生的“市场预期”作用，就会对房地产和股票市场引爆一枚“重磅炸弹”。

　　由于前几年房地产行业的丰厚利润，90年代中后期各种房地产企业如“大跃进”一般创办兴起。不仅有民企，还有国企，甚至连国资委管辖的100来家最大央企中的多数，也纷纷搞起了“非主业”的房地产，就连2010年3月国务院国资委发布央企2010年底退出房地产行业的通知至今已有3年之久，但名单中不以房地产为主业的78家央企中，退出者不达1/4。我国历史证明，凡是以“大跃进”形成的东西，到头来的结果都是以“过剩”告终，不及时调整，就要遭受重大损失。

　　据中国房地产协会数据，我国现有房地产企业约5万家，我顸计如不及时调整，到2017年前后“重组倒闭兼併潮”冲击后，可能仅剩余万余家，70%—80%左右的房地产企业将不在名册中。

　　有人说，“城市化”建设是个大的“造城运动”，后期发展空间无限。我说“错矣”，这是观念没有转变。今后的“新城镇化”理念是“人的城镇化”，是要以城镇公共设施建设、环保、就业、安居为重点的城市建设。在这方面，我们欠债太多，再加上地方政府债务平台沉重，今后的主要投入在上述新理念，而房地产的投入已不占“大头”；同时，正如我上面分析旳“六大要素”，从市场需求角度看，20%以上的造房増长（速度），也已是“供大于求”。

　　那么，是不是房地产就会“一蹶不振”了？也不是！比如一、二线城市的重点（黄金）地段，由于“稀缺性”或“差异化”，房价仍会保持高位；比如，商品房类建设还会（比房地产类建设）延续更长时间；比如，养老房产和医疗房产类还有很大发展空间，等等。这些，都需要尽早做好调整和转向。

　　是否会如此？咱们2017年前后再看吧。